CHAPITRE VI - CHARGES 

ARTICLE 39 - Principe

Les charges sont constituées : 

- d'une part, par les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes. 
- d'autre part, par les dépenses de fonctionnement ,des services collectifs et des éléments d'équipements communs.

S'agissant des premières, elles seront supportées par chacun des copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Il est cet égard rappelé que dans l'état de division qui précède, ces valeurs relatives ont été prises en considération pour la répartition des parties communes, par voie d'appréciation a priori en prenant pour base les surfaces habitables, gaines et cloisons déduites, des parties privatives et en les affectant des coefficients, fonction de leur consistance et situation.

S'agissant des secondes, elles doivent être réparties en fonction de l'utilité que les services collectifs et éléments d'équipement sont susceptibles d'avoir pour chacun des copropriétaires.

Les augmentations anormales de charges provenant du fait ou de la faute d'un copropriétaire seront mises à sa charge exclusive.

ARTICLE 40 - Charges de conservation - entretien et administration des parties communes

I - Charges communes générales

1° Définition

Ces charges comprendront :

- les frais de réparations de toutes natures, grosses ou mineures, du bâtiment en ses différents éléments, dont notamment celles à faire aux gros murs (sauf cependant celles qui seraient faites à l'intérieur des locaux et appartements), à la toiture, aux souches et conduits de fumées et de ventilations diverses, aux canalisations d'eau, d'électricité et à celles d'écoulement des eaux pluviales, à celles conduisant les eaux ménagères et usées au tout à l'égout(sauf les parties à l'intérieur d'un local privatif affectées à l'usage exclusif dudit local).

- et généralement tous les frais d'entretien et de réparations de gros oeuvres et de second oeuvre, y compris les frais de reconstruction.

- tous les frais d'entretien, de réparations de rénovation, de remplacement des branchements, appareils, Installations et réseaux constituant des parties communes, dont notamment les électriques et de gaz, y compris, s'il y a lieu, la location, la pose et l'entretien des compteurs communs.

- les frais de ravalement des façades, auxquels s'ajoutent, mais seulement lorsqu'ils seront la conséquence d'un ravalement général ou d'une décision collective, les frais des peintures extérieures des fenêtres, de leurs fermetures et encore des garde corps, balustrades, appuis de fenêtres de chaque local ou appartement.

- les frais d'entretien et de réfection des locaux à usage commun

- les frais d'éclairage et d'alimentation en eau des parties communes générales ainsi que la consommation d'eau des parties privatives.

- les frais d'entretien et de réfection de l'escalier desservant le sous sol et des couloirs et dégagements communs du sous sol.

- les frais et dépenses d'administration et de gestion commune. 
rémunération du syndic, honoraires de l'architecte de la copropriété, frais de fonctionnement du syndicat des copropriétaires 
salaires de tous préposés à l'entretien des parties communes, générales ou spéciales ainsi que les charges sociales et fiscales et les prestations avec leurs accessoires et avantages en nature y afférent 
les frais d'entretien du jardin, ainsi que de la clôture et du portail sur l'avenue, s'il en est.

- les dépenses afférentes à tous objet mobiliers et fournitures en conséquence : matériel, ustensiles meubles, approvisionnements, électricité, eau, gaz, produits d'entretien et de nettoyage, frais d'enlèvement des boues, des neiges et des ordures ménagères, attribution à tout contrat d'entretien passé avec toutes entreprises spécialisées, etc...

- les primes, cotisations et frais occasionnés par les assurances de toute nature, contractées par le syndic en application et dans les conditions du chapitre VII ci après.

- les impôts, contributions et taxes, sous quelque forme et dénomination que ce soit, auxquels seraient assujetties les "parties communes" de l'immeuble et même celles afférentes aux "parties privatives" tant en ce qui concerne ces dernières que les services administratifs ne les auront pas réparties entre les divers propriétaires.

- et, d'une façon générale toute dépense faite dans l'intérêt de la collectivité des copropriétaires, l'énumération ci dessus faite n'étant pas limitative.

2° Répartition

les charges communes ci dessus définies seront réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble au prorata de leurs quotes-parts de copropriétaires dans les parties communes.

II - Charge communes spéciales aux copropriétaires d'un même bâtiment.

I°) Définition 
Ces charges comprendront pour chaque bâtiment 
les frais d'entretien et de réfection du hall d'entrée, et de la porte donnant sur l'extérieur. 
les frais d'entretien et de ravalement de l'escalier et de sa cage. 
les frais d'éclairage de ces parties communes, 
et toutes dépenses concernant les accessoires de ces parties communes

2°) Répartition 
Ces dépenses seront réparties entre les copropriétaires des lots suivants . 
lots n° 13 à 22 Pour ce qui concerne le hall et l'escalier du Bâtiment A, 
lots n° 23 et 24 Pour ce qui concerne l'escalier du bâtiment B. 
La répartition des dépenses entre les copropriétaires ci dessus définis se fera au prorata de leurs quotes-parts de copropriété dans les parties communes par rapport au total des tantièmes des lots concernés.

 ARTICLE 41 - Charges des services collectifs et éléments d'équipement communs 
Il n'existe à ce jour aucun service collectif ou éléments communs. 
Le chauffage et la production d'eau chaude sont individuels ; chaque copropriétaire faisant son affaire personnelle de l'entretien de son installation et du règlement des dépenses de combustible qui sont enregistrées par son compteur individuel.

 ARTICLE 42 - Modification de la répartition des charges 
Sous réserve des dispositions de l'article 43 ci dessous, la répartition des charges ne peut être modifiées qu'à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois : 
1° Lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'Assemblée statuant à la majorité des membres du Syndicat, ,propriétaires ensembles des trois quarts des voix, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'Assemblée Générale statuant à la même majorité ; 
2° Lorsque des changements de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives rendent nécessaires qu'il soit procédé à une modification des charges, cette modification peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

ARTICLE 43 - Révision judiciaire de la répartition des charges 
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges, si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un/quart ou si la part correspondant à elle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un/quart dans l'une ou l'autre des catégories de charges à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi 65 557 du dix juillet mil neuf cent soixante cinq. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par la propriétaire d'un lot avant l’expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

ARTICLE 44 - Règlement des charges communes 
1° - Les copropriétaires verseront au syndic lors de leur entrée en jouissance, une provision, qui sous réserve des décisions de l'Assemblée Générale, ne pourra excéder le 1/4 du budget prévisionnel de l'exercice considéré.
En cours d'exercice, le Syndic fera de nouveaux appels de fonds trimestriellement dans les conditions de l'article 35 du décret du 17 Mars 1967. 
2° - En outre les copropriétaires verseront au syndic une redevance de trésorerie permanente dont le montant sera fixé par l’assemblée générale. 
3° - Les règlements devront être faits dans les 15 jours de la demande qui en sera faite par le syndic. Passé ce délai, les retardataires devront payer un intérêt dans les conditions de l’article 36 du Décret du 17 mars 1967. Le paiement des charges ou des provisions, n’emporte pas l’approbation des comptes de l’exercice qui reste du ressort de l’Assemblée Générale. 
4° - Cette même Assemblée Générale des copropriétaires pourra, en outre, décider la création d’un fonds de prévoyance destiné à faire face à des réparations ou travaux importants (par exemple le ravalement des façades). L’Assemblée déterminera, dans ce cas, le montant de la somme à mettre en réserve, les dates auxquelles les copropriétaires devront acquitter leur part proportionnelle et l’emploi provisoire qui devra être fait.

En cas de mutation entre vifs à titre onéreux, les parties seront tenues de remplir les formalités prévues par l’Article 20 de la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq.

Si le vendeur n’a pas présenté au Notaire, lors de la vente, le certificat attestant qu’il est libre de toute obligation vis-à-vis du Syndicat ou s’il ‘est pas fait mention dans le cahier des charges d’une vente judiciaire des dettes du vendeur au titre des charges de copropriété et que l’acquéreur, malgré cela, ne notifie pas la mutation au syndic, ainsi que l’article 20 de la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq lui en fait obligation, l’acquéreur sera en conséquence, dans ce cas, tenu de régler au syndicat les charges restées impayées par son vendeur.

ARTICLE 45 – Incidence de la modification de lots sur la répartition des charges. 
Les copropriétaires pourront échanger entre eux des éléments détachés de leurs lots ou en céder aux propriétaires voisins ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots.

ARTICLE 46 - Garantie et procédure du paiement des charges

I - Garantie. 
Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provisions ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette exigible.

Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat; il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation en cas d'extinction de la dette sans intervention de l'Assemblée Générale.

Le copropriétaire défaillant peut même, en cas d'instance en principal, sous condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière de référé.

Aucune inscription ou inscription complémentaire, ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. 
Les créances visées à l'alinéa 1er bénéficient, en outre du privilège prévu par l' Article 2102 1er du Code Civil, en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit les lieux sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée. 
Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.

II - Procédure 
Les dispositions des articles 819,821, 824, et 825 du Code de Procédure Civile sont applicables au recouvrement des créances visées à l'Article 19 - Alinéa ler,de la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq et à l'Article 23-1 du présent règlement.

Nonobstant toutes dispositions contraires, toute demande formée par le Syndicat à l'encontre d'un ou plusieurs copropriétaires suivant la procédure d'injonction de payer, est portée devant la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble.