CHAPITRE IV - ASSEMBLEE DES COPROPRIETAIRES
ARTICLE 22 – Généralités
La généralité de tous les copropriétaires formant le syndicat constitue l'assemblée générale.
Cette assemblée contrôle l’administration et la gestion de l'immeubles elle prend toutes décisions utiles et peut même modifier le présent règlement de copropriété dans les conditions qui seront déterminées ci après. Ses décisions obligent l'universalité des copropriétaires. Cette assemblée tient au moins une fois par an.
ARTICLE 23 – Convocations
I - Initiative de la convocation
1 - Principe général
L’assemblée générale est convoquée par le syndic au cours du premier semestre de l'année et en outre, chaque fois que cela est nécessaire.
2 - Convocation de droit
a) La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le Conseil Syndical, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant moins un quart des voix de tous les copropriétaires. La demande qui est notifiée au Syndic précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'Assemblée est demandée.
Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le Président du Conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.
Lorsque l’assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.
b) Dans les mêmes cas, si les membres du Conseil Syndical n'ont pas été désignés ou si le président de ce Conseil ne procède pas à la convocation de l’assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions suivantes.
Le Président du Tribunal de Grande Instance, statuant en matière de référé, peut, à la requête de tout copropriétaire habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à l’effet de convoquer l'assemblée générale. Dans ce cas, il peut charger ce mandataire de présider l'Assemblée.
Une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de huit jours, faite au syndic et, le cas échéant, au président du Conseil Syndical, doit précéder assignation à peine d'irrecevabilité. Celle ci est délivrée au syndic et, le cas échéant, au président du Conseil Syndical.
La convocation sera notifiée au syndic.
II - Lieu de réunion
L' Assemblée Générale est réunie à ANGOULEME.
III – Délai
Sauf urgence, la convocation est notifiée au moins quinze jours avant la date de la réunion.
IV - Contenu de la convocation
La convocation contient l'indication du lieu, des date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du Jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'Assemblée.
V - Forme de la convocation
La convocation est adressée par lettre recommande avec demande d’avis de réception ou par lettre remise contre récépissé à tous les membres de l' Assemblée
ARTICLE 24 - Détermination des membres de l’Assemblée Générale
Tous les copropriétaires sont membres de l'assemblée et doivent, comme tels, être convoqués aux réunions.
Chacun des copropriétaires participe à l’Assemblée du Syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot ou aux lots dont il a la propriété.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance à la requête de l'un d'eux ou du syndic.
ARTICLE 25 - Ordre du jour
L’Assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour dont il a été fait état en l'article « Convocations ».
Toutefois, dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le Conseil Syndical, notifient à la personne qui a convoqué l'assemblée, les questions dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l'Assemblée Générale un état de ces questions cinq jours au moins avant la date de cette réunion.
ARTICLE 26 - Pièces et documents devant être notifiés aux membres de l'assemblée en même temps que l'ordre du jour
La personne qui convoque l’Assemblée doit obligatoirement sous peine de nullité des délibérations, ainsi qu'il sera ci-après précisé, notifier aux membres de l'Assemblée certaines pièces et documents dont la nature dépend de l'objet de la délibération inscrite à l'ordre du jour.
Ces pièces et documents sont désignés ci après pour chacun des objets de délibération soumis à cette formalité de notification :
I - le compte des recettes et dépenses
de l'exercice écoulé, ainsi qu'un état des dettes et créances et la situation de trésorerie, lorsque l'assemblée Générale est appelée à approuver les comptes.
II - Le budget prévisionnel des dépenses,
accompagné des documents visés au n° I ci dessus, lorsque l'Assemblée est appelée à voter les crédits du prochain exercice.
III - Le projet de modification du règlement de copropriété
de l'état descriptif de division ou de l’état de répartition des charges, lorsque l' Assemblée est appelée à modifier ces actes.
Cela a lieu notamment
a) lorsque, conformément à l'article 11, alinéa 1 de la loi du dix Juillet Mil Neuf Cent Soixante Cinq et à l'article 42 1 du présent règlement, des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition décidés par l'Assemblée Générale, rendent nécessaire la modification de la répartition des charges.
b) lorsque, conformément à l'article 11, alinéa 2, de la loi du dix Juillet Mil, Neuf Cent soixante cinq et à l'article 45 en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions des lots, la répartition des chargées entre ces fractions et à défaut d'être conforme au principe posé par ledit article 45, soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale.
c) lorsque, conformément à l'article 25 b/ de la loi pré 1 citée, l'Assemblée procède à la modification du règlement de copropriété.
d) lorsque, conformément à l'article 30, alinéa 3, de la loi précitée et aux dispositions du Chapitre VI du présent règlement, l'Assemblée est saisie de la répartition des dépenses de fonctionnement d'entretien ou de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
IV - Les conditions essentielles du contrat proposé,
lorsque l'Assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, un devis ou un marché pour la réalisation de travaux ou un des contrats dont il sera parlé ci après.
Cela a lieu notamment lorsque l'assemblée sera saisie
a) d'un projet d'acte de disposition sur les parties communes ou leurs droits accessoires, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires.
b) d'un projet d'acte d'acquisitions immobilières ou d'acte de disposition autre que ceux visés au a/ ci avant.
c) d'un projet de conditions de la rémunération du syndic ainsi que dos modalités particulières d'exécution de son mandat. d) d'une demande d'autorisation de conventions entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents et alliés ou ceux de son conjoint, de même que de conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci dessus visées sont propriétaires ou associées ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur, de directeur, de salarié au de préposé.
V - Les projets de résolutions,
lorsque l'Assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions suivantes
I°/ l'autorisation au syndic de consentir à une délégation do pouvoirs à une fin déterminée.
2°/ toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions soumises à la délibération de l'Assemblée Générale statuant à la majorité ordinaire.
3°/ l'autorisation à certains copropriétaires d'effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui ci.
4°/ la décision de travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble.
5°/ la répartition du coût des travaux d'amélioration en proportion des avantages en résultant pour chacun des copropriétaires.
6°/ l'aliénation du droit de surélévation.
7°/ l'opposition à la faculté d'exercice d'un droit accessoire aux parties communes, sauf indemnité au titulaire du droit si celui-ci justifie que son droit comportait une contrepartie.
8°/ la convention portant réserve au profit d'un copropriétaire ou d'un tiers d'un droit accessoires aux parties communes. 9°/ l'amélioration ou l'addition en cas de reconstruction après sinistre.
9°/ l'autorisation au syndic d'introduire une action en justice.
ARTICLE 27 - Défaut des notifications prescrites par les articles 25 et 26
L’Assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des deux articles précédents.
ARTICLE 28 - Feuille de présence
Il est tenu une feuille de présence qui indique les noms et domicile de chaque copropriétaire et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'Assemblée.
ARTICLE 29 – Représentation
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote.
Le syndic, son conjoint, ses préposés ne peuvent recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
ARTICLE 30 – Bureau
Au début de chaque réunion, l'Assemblée Générale désigne, sous réserve du cas où elle serait présidée par un mandataire de Justice, son président et deux scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'Assemblée Générale.
Le président, les scrutateurs et la secrétaire constituent le Bureau.
Le syndic, son conjoint et ses préposes ne peuvent présider l'Assemblée.
ARTICLE 31 - Procès verbal des séances
Il est établi un procès verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le Président, les scrutateurs et le secrétaire.
Le procès verbal comporte le texte de chaque délibération. Il indique le résultat de chaque vote et précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision de L’Assemblée, de ceux qui n'ont pas pris part au vote, et de ceux qui se sont abstenus.
Sur la demande d'un ou plusieurs copropriétaires opposant le procès verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par eux sur la régularité des délibérations.
Les procès verbaux des séances sont inscrits à la suite les uns des autres sur un registre spécialement ouvert à cet effet.
ARTICLE 32 - Quorum Majorité
I - Principe
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix égale à ses droits dans la copropriété.
Les décisions de l'assemblée sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s'il n’en est autrement ordonné par la loi du dix Juillet Mil neuf Cent Soixante Cinq et par le présent règlement.
II – Exception
A) Délibération limitée à certains copropriétaires :
Lorsque le règlement de copropriété met à la charge, de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses.
B) Décisions soumises à la majorité absolue :
Ne sont adoptées qu'à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
b) l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui ci.
c) la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du Conseil Syndical.
d) les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes, lorsque ces actes résultant d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cour commune, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté.
e) les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu des dispositions législatives ou réglementaires.
f) la modification de la répartition des charges des services collectifs et des éléments d'équipement rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
A défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent paragraphe B, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues au N° 1 ci dessus. Si l'ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l'ordre du jour de la précédente assemblée, la délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l'article 26 ci dessus n'ont pas à être renouvelées.
C) Décisions soumises à la double majorité
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix les décisions concernant :
a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de dispositions autres que ceux visés au B) ci dessus.
b) la modification du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.
c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés au B) ci dessus.
D) Décisions soumises à l'unanimité ou au consentement d'un copropriétaire
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de I'immeuble.
ARTICLE 33 - Contestation judiciaire des décisions de l'Assemblée Générale.
I – Principe
Les membres de l'Assemblée, opposant, ou défaillants, peuvent contester les décisions des Assemblées Générales et saisir de leur contestation le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'ensemble immobilier.
II - Délai de l'action
L'action visée au no I ci dessus doit, à peine de déchéance, être introduite par les opposants ou défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision qui lui a été faite par le syndic par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
III - Énonciation obligatoire de la notification
La notification visée ci dessus au n° II doit, pour être valable et faire courir le délai, mentionner les résultats du vote et reproduire in extenso le texte de l'Article 42, alinéa 2, de la loi du dix Juillet Mil Neuf Cent Soixante Cinq, ici reproduit
" les actions qui ont pour objet de contester les décisions des Assemblées Générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillant ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic".